22Ago
Gente joven
22/08/2022 - Gente joven
OFEVI: consenso fiscal, blanqueo y lo que viene en impuestos para el sector inmobiliario
El recientemente publicado
Decreto 450/2022 modifica el 938/2018 de creación del Organismo Federal de
Valuaciones de Inmuebles (OFEVI), que hasta la fecha no había entrado en
funcionamiento, concretando el traspaso de su órbita de la entonces Secretaría
de Provincias y Municipios del Ministerio Del Interior, Obras Públicas y
Vivienda a la Secretaria de Política Tributaria del Ministerio De Economia.
El OFEVI tiene por función
determinar los procedimientos y las metodologías uniformes de aplicación para
las valuaciones fiscales de los inmuebles ubicados en el territorio de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en las provincias, con el objeto de lograr
reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica territorial y,
asimismo, que resulten de aplicación a los fines de su valuación para el
Impuesto sobre los Bienes Personales, según lo dispuesto por el tercer párrafo
del inciso a) del artículo 22 del Capítulo II, del Título VI de la Ley 23.966.
Allí se establece que "El valor a computar para cada uno de los inmuebles,
determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser
inferior al de la base imponible -vigente al 31 de diciembre del año por el que
se liquida el presente gravamen fijada a los efectos del pago de los impuestos
inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha
citada, adoptados de conformidad con el procedimiento y la metodología que a
tal fin establezca el organismo federal constituido a esos efectos".
COMPOSISIÓN DEL OFEVI: EL COMITÉ
EJECUTIVO
El Decreto 450/2022 reglamenta la
estructura organizativa del O.Fe.V.I., en la cual funcionará un Comité
Ejecutivo, un Consejo Asesor y una Comisión Técnica.
El Comité Ejecutivo del OFEVI
tendrá a su cargo las siguientes funciones:
Establecer los procedimientos y
metodologías en materia de valuaciones fiscales de inmuebles;
Asistir en la gestión de fuentes
de financiamiento para el mejoramiento y el desarrollo de los catastros
provinciales;
Analizar la conveniencia de dotar
de personalidad jurídica y autarquía económica-financiera al Organismo y, en su
caso, proponer los instrumentos jurídicos necesarios para tal fin;
Suscribir y proponer acuerdos que
tiendan al cumplimiento del objeto del Organismo; y
Realizar todos los actos que sean
necesarios para el cumplimiento de su objeto.
EL CONSEJO ASESOR DEL OFEVI
El Comité Ejecutivo contará con
un Consejo Asesor, de carácter consultivo, integrado por un representante del
Estado Nacional, designado por el Ministerio de Economía, quien ejercerá la
Presidencia del Consejo Asesor; y un representante de cada uno de los catastros
de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Todos los miembros del Consejo
Asesor deberán acreditar conocimientos en sistemas de información territorial,
se desempeñarán con carácter "ad-honorem" y serán designados por las
respectivas jurisdicciones o provincias.
El Consejo Asesor del OFEVI
tendrá a su cargo:
Evaluar y emitir recomendaciones
al Comité Ejecutivo en materia de valuación de inmuebles;
Evaluar y emitir recomendaciones
al Comité Ejecutivo sobre los procedimientos y metodologías en materia de
valuaciones fiscales de inmuebles, en forma previa a su aprobación definitiva
por este último órgano; y
Asesorar al Comité Ejecutivo en
todas aquellas cuestiones sometidas a su consideración, en el marco de las
competencias del citado organismo.
CÓMO SE COMPONE Y QUÉ HACE EL
COMITÉ EJECUTIVO DEL OFEVI
A su vez, tanto el Comité Ejecutivo como el Consejo Asesor contarán con una Comisión Técnica para que los asista en materia de sus competencias, que estará integrada por:
Tres representantes del Estado
Nacional, un o una en representación de la Agencia de Administración de Bienes
del Estado, organismo descentralizado actuante en la órbita de la Jefatura de
Gabinete de Ministros, un o una en representación del Tribunal de Tasaciones de
la Nación, organismo descentralizado actuante en la órbita del Ministerio de
Obras Públicas y un o una en representación del Ministerio de Economía, que
tendrán carácter de miembros permanentes,
Un o una representante de cada
uno de los catastros de las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. que tendrán carácter de miembros
permanentes y
Un o una representante de los
catastros de las demás jurisdicciones no comprendidas en el punto anterior, que
tendrán carácter rotativo por cada una de las zonas que se indican a
continuación, integradas por las provincias que en cada caso se especifica:
ZONA A: Catamarca, Tucumán,
Santiago Del Estero, Jujuy y Salta.
ZONA B: Neuquén, Río Negro,
Chubut, Santa Cruz y Tierra Del Fuego, Antártida E Islas Del Atlántico Sur.
ZONA C: Mendoza, La Rioja, San
Juan, San Luis y La Pampa.
ZONA D: Chaco, Corrientes, Entre
Rios, Misiones y Formosa.
Los representantes de las zonas
durarán en sus funciones dos años y se renovarán de acuerdo a un procedimiento
de sorteo establecido.
Todos los miembros de la Comisión
Técnica del Consejo Asesor deberán acreditar conocimientos en la materia objeto
del OFEVI, se desempeñarán con carácter "ad-honorem" y serán
propuestos por las respectivas jurisdicciones, y comunicado la Secretaría de
Política Tributaria del Ministerio de Economía, a efectos de que dicte el acto
administrativo que establezca la conformación de dicha Comisión Técnica.
Por último, el OFEVI, a través de
su Comité Ejecutivo, debe establecer los Reglamentos Internos de Funcionamiento
de los distintos órganos que lo componen, en el plazo de 15 días hábiles
contados a partir del dictado del acto administrativo de la Secretaría de
Política Tributaria que conforme el Comité Ejecutivo. Hay un plazo muy corto
con el objetivo de que el OFEVI comience a trabajar en los procedimientos y
metodologías para la aplicación de las nuevas valuaciones fiscales cuanto
antes.
EL ORIGEN DEL OFEVI
El OFEVI tiene su origen en el
Consenso Fiscal suscripto el 16/11/2017 por el Poder Ejecutivo Nacional y
representantes de las provincias firmantes (todas excepto San Luis) y de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ratificado por el Congreso de la Nación por
Ley 27.429, que contempla una serie de compromisos asumidos por las partes
tendentes a armonizar las estructuras tributarias de las distintas
jurisdicciones, con el objeto de promover el empleo, la inversión y el
crecimiento económico, así como también incentivar políticas uniformes que
posibiliten el logro de esa finalidad común. Entre ellas estaba la creación de
un organismo federal para lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles
tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario en todas las
jurisdicciones.
Todos los niveles estaduales
están involucrados en el proceso, producto de los Consensos Fiscales, siendo el
último firmado en diciembre de 2021 (todas las provincias, excepto San Luis, La
Pampa y la CABA) y de reciente aprobación por el Congreso de la Nación. Algunas
de las provincias adheridas ya cuentan con la aprobación por sus legislaturas y
otras están en ese trámite, por lo que los objetivos acordados están más
prontos a concretarse.
En el Consenso Fiscal 2021, el
Gobierno Nacional asume el compromiso de impulsar el OFEVI para que pueda
llevar a cabo sus responsabilidades y procurar el fortalecimiento y
modernización de los organismos jurisdiccionales de Catastro Territorial,
Registro de la Propiedad Inmueble y Rentas o Agencias de Recaudación y su
interoperatividad o integración entre ellas. Por su parte, las provincias y la
CABA participarán en la determinación de los procedimientos y metodologías de
aplicación con el objeto de lograr que las valuaciones fiscales de los inmuebles
tiendan a reflejar la dinámica territorial. En este marco, las jurisdicciones
posibilitarán el acceso a los datos catastrales y registrales necesarios para
que el OFEVI cumpla con sus objetivos. En los casos en que el tributo fuera de
competencia municipal, los Gobiernos provinciales impulsarán acuerdos para que
ese ámbito de Gobierno aplique los criterios del OFEVI para la determinación de
la valuación fiscal.
Recordamos que el foco de la
mirada de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) en materia de
valuación de los inmuebles ya se puso de manifiesto con el Dictamen 1/2022,
donde se cambió el criterio respecto de los inmuebles situados en la CABA, en
consideración de la composición de la base imponible.
Es cierto que toda medida que
importe un aumento de la carga impositiva, sea por incremento en la base
imponible o de las alícuotas aplicables o del retraso en la actualización del
mínimo no imponible, será antipática y rechazada a priori por el contribuyente.
Pero, en este punto, volvemos a destacar que se trata de una norma prevista
desde 2017 y que, desde entonces, se aplica una norma de transición para la
valuación de los inmuebles en el Impuesto sobre los Bienes Personales, mediante
la actualización por un coeficiente que considera el IPC, la cual es muy
significativa, dada la inflación acumulada en los últimos años. Para ser
ilustrativos, desde diciembre de 2017 a julio de 2022 el coeficiente es 6,82.
Es decir, no es que en este
tiempo no hayan aumentado las bases imponibles de los inmuebles en el Impuesto
sobre los Bienes Personales, sino que lo hicieron con un parámetro objetivo,
pero no adecuado a las características de estos bienes, en los que la inflación
no siempre acompaña los cambios de valor de mercado y, además, éste suele
considerar esos valores en dólares.
BLANQUEO A LA CONSTRUCCIÓN
Por otro lado, el Senado aprobó
la ley que reestablece el blanqueo a la construcción por 360 días corridos. La
nueva norma establece una extensión sobre los plazos de la ley 27.613, cuyo
objetivo es promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios. A
partir de la publicación en el Boletín Oficial, se pondrá en marcha el
incentivo para un sector que se considera reactivador económico, a la vez que
promueve el sinceramiento de fondos en moneda nacional y extranjera que están
fuera del sistema, atrayéndolos a las necesitadas arcas fiscales.
La reglamentación está pendiente,
pero en base al esquema previsto, para los bienes ingresados desde la fecha de
entrada en vigencia de la ley y hasta transcurrido el plazo de 90 días
corridos, la tasa será de 5%. En tanto, los ingresados desde el día siguiente
de vencido el primer plazo y hasta transcurrido otros 90 días, la tasa será de
10%; y los declarados desde el día siguiente de vencido el segundo plazo y
hasta transcurrido 180 días corridos, abonarán una alícuota del 20%.
IMPACTO DEL BLANQUEO EN BIENES
PERSONALES
El sinceramiento producirá un
aumento de la base imponible del Impuesto sobre los Bienes Personales en el
tiempo. Un aspecto no menor a considerar es la exigencia de repatriar fondos
para no aplicar alícuotas incrementadas en bienes personales por los bienes en
el exterior, cuestión que viene siendo determinante a la hora de considerar
poco atractivo el régimen de incentivo, sumado al cambio normativo y de reglas
de juego.
Como vemos, en materia inmobiliaria hay mucho por delante y varias normas a considerar, tendremos que ver cómo funciona en el tiempo la conformación del Organismo, porque las nuevas valuaciones impactarán no solamente a nivel nacional en cuanto al Impuesto sobre los Bienes Personales, sino a nivel local en los Impuestos Inmobiliarios provinciales y tasas municipales, donde el impacto en el bolsillo y la percepción del aumento impositivo es transversal a todos los sectores y niveles de la población.
